从宏观到中观再到微观——房地产调研的三个部分

房地产项目的市场调研是一项复杂而困难的工程，是每个房地产策划生涯中最重要的工作之一。而一套完整科学的流程，是市场调研能否顺利进行的前提，同时，能够提高工作效率、保证品质、节约时间。

第一部分：宏观市场调研

宏观市场调研的核心是指对市场3-5年的走向进行预测。简单来说就是判断未来市场走向。核心依据是：短期看金融，长期看人口。主要依据有：

1.总量指标：人口、GDP、人均GDP、等

2.结构指标：产业结构及布局、就业人口结构

3.水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积等

4.城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划

第二部分：中观市场分析

中观市场分析主要是指对当地或者本地的大体情况及未来发展趋势进行了解分析。主要关注国家相关政策问题。考量依据是：人口总数；GDP；年均去化量；市场余量；现阶段价格走势。通过这些数据，明确市场发展水平。

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第三部分：微观市场分析

微观市场分析是最为基础的一部分，对客群、价格、去化量、产品特征进行深度调研，他能够衡量项目是否可行。一般是竞品的市场调研和消费市场调研两个阶段。而竞品市场调研可以分为同区域品牌项目，同区域成熟项目、同区域标杆项目以及不用区域标杆项目四类。

市场调研是项目开发的重中之重，市场调研方向一旦出错，就无法掌握项目后期的风险。

文章来源：小李白 www.xlibai.com